Rentar en Miami: ¿Cuándo, Cuánto y Dónde?

Respondemos estas tres preguntas básicas que constantemente recibimos en nuestra entrega final de RENTAR EN MIAMI.

¿Cuándo empezar a buscar?

Calcule 4-6 semanas de tiempo para encontrar un lugar en Miami. Eso depende de factores como demanda de la renta, tiempo de aprobación de la Asociación o temporada de huracanes. Si se tarda mucho visitando propiedades con su Realtor, lo más probable es que pierda la oportunidad por lento. Si por el contrario, comienza bajo presión viendo apartamentos a última hora, puede que se encuentre con sus maletas listas y sin aún concretar el proceso de aprobación de la Asociación.

Hay zonas en las que debe moverse rápido a la hora de hacer una oferta y aplicación, ya que la demanda es muy alta. Por ejemplo, en ciertas zonas de Miami Beach como South Beach, el porcentaje de desocupación es tan solo de 2%. Tenga en cuenta agosto y septiembre son los meses con mayor probabilidad de presentar actividad de tormentas tropicales, por lo que los tiempos pueden estar fuera de su control.

En todo caso, el Realtor con el que Ud trabaje, basado en su experiencia en la zona, sabrá asesorarlo con el cronograma.

¿Cuánto y dónde?

A propósito de la celebración de Thanksgiving o el Día de Acción de Gracias en Estados Unidos, Apartment List, compañía tecnológica de San Francisco especializada en rentas, publicó el pasado 18 de Noviembre, el genial The Turkey IndexSu metodología ha sido tomar el índice de renta de las ciudades más importantes en Estados Unidos y el promedio del costo de una cena de Acción de Gracias. Entonces, hacer la pregunta: “How Many Turkey Dinners Does it Take to Pay Rent?”, ¿Cuántas cenas de Acción de Gracias se necesitan para pagar la renta?… y así quedó ubicada Miami:

Turkey Dinner Index Miami

Esto ilustra los precios de renta que se manejan en Miami en comparación a otras grandes ciudades. Es decir, los tiempos en que Miami era muy accesible han quedado atrás.

Zillow, por su parte, nos muestra este gráfico de su último Rent Index para el condado de Miami Dade:

Zillow Rent Index Miami Dade County

Y para este gráfico de Zillow Rent Index hemos comparado el promedio de Miami-Dade con tres áreas de gran demanda: Miami Beach, Brickell y Doral

Zillow Rent Index Miami Comps

Para escoger dónde rentar es importante conocer la disposición geográfica. Miami-Dade County (cuadrante color verde en la imagen), está integrado por 34 ciudades a su vez, siendo Miami una de ellas. Dentro del condado Miami Dade también están Miami Beach, Doral, Coral Gables, Sunny Isles Beach, Kendall, etc. Los barrios de Brickell, Downtown, Wynwood forman parte de la ciudad de Miami. Miami-Dade County 

Miami Dade County

¿Cuáles son los precios medios de alquiler en el Condado de Miami-Dade?

Para una unidad de un dormitorio, la tasa media de alquiler en el condado de Miami-Dade es $ 1874 con 4.735 unidades de un dormitorio disponibles. Para una unidad de dos dormitorios, la tasa media de alquiler en el condado de Miami-Dade es $ 2,585 con el alquiler de 13.182 dos dormitorios disponibles.

Esta data la presenta Realtor.com, cuyas estadísticas son sumamente confiables

En este mismo esquema, podemos ir por zonas:

¿Cuáles son los precios medios de alquiler en Miami Beach? Para una unidad de un dormitorio, la tasa media de alquiler en Miami Beach es $ 2,498 con 808 unidades de un dormitorio disponibles. Para una unidad de dos dormitorios, la tasa media de alquiler en Miami Beach es $ 4,933 con el alquiler de 665 de dos habitaciones disponibles.

¿Cuáles son los precios medios de alquiler en Doral? Para una unidad de un dormitorio, la tasa media de alquiler en Doral es $ 1,564 con 39 unidades de un dormitorio disponible. Para una unidad de dos dormitorios, la tasa media de alquiler en Doral es $ 1,877 con el alquiler de 225 de dos habitaciones disponibles.

¿Cuáles son los precios medios de alquiler en Miami? Para una unidad de un dormitorio, la tasa media de alquiler en Miami es $ 2,211 con 886 unidades de un dormitorio disponibles. Para una unidad de dos dormitorios, la tasa media de alquiler en Miami es $ 3,301 con el alquiler de 1.130 de dos habitaciones disponibles.

¿Cuáles son los precios medios de alquiler en Sunny Isles Beach? Para una unidad de un dormitorio, la tasa media de alquiler en Sunny Isles Beach es $ 2,775 con 204 unidades de un dormitorio disponibles. Para una unidad de dos dormitorios, la tasa media de alquiler en Sunny Isles Beach es $ 4,468 con el alquiler de 394 de dos habitaciones disponibles.

Para asesoría completa en cuanto a rentas en Miami, puedes contactarnos dejando tus datos aquí.  Recuerde que, en Miami, la comisión por renta la paga el Propietario, de tal manera que la Asesoría de un Realtor no forma parte de sus gastos asociados.

Esperamos este BLOG SERIES de RENTAR EN MIAMI le haya sido de utilidad. Gracias por seguirnos y nos vemos la semana que viene con el próximo tema.

Rentar en Miami: Aplicación a la Asociación y Restricciones

En el mundo de las rentas en Miami, la figura más relevante en términos de regulaciones es la Asociación de Co-Propietarios o Asociación de Condominio, que se llama HOA (Home Owners Association). Cada edificio tiene una Asociación con sus reglas bien delimitadas y asentadas en los Estatutos de Condominio (Bylaws)

Acerca de las Asociaciones de Co-Propietarios (HOA) o Asociaciones de Condominio

Cuando nos referimos a ellas, comúnmente les llamamos “La Asociación

Muchas Asociaciones tienen su proceso de aprobación, además de la aprobación del propietario. Cuando es así, por lo general tienen su propio formato de aplicación y el monto establecido que se cobra al inquilino por esa aplicación (ver costos de mudanza aquí ). El futuro inquilino debe pasar por un proceso de escrutinio y como resultado, éste será aprobado o no, por la Asociación.

Los tiempos de proceso de aprobación pueden variar de un día para hasta treinta días. En Miami el tiempo promedio de aprobación de la Asociación es de una a dos semana.

Las Asociaciones también pueden requerir al inquilino entregar un depósito reembolsable de seguridad para área común que será retenido por la misma Asociación. Este depósito para el área común puede eventualmente ser negociado con el propietario en cuanto a quién va a pagarlo, pero en todo caso, la Asociación no dejará mudar al inquilino si este depósito no le es entregado. (ver depósitos y fees aquí)

Las Asociaciones pueden tener restricciones sobre las mascotas, o el tipo de mascota permitida. Algunas pueden incluso permitir que los propietarios tengan mascotas, pero no los inquilinos. Es común encontrar que si su perro, por ejemplo,  pesa más de 40 libras, no sea aceptado en el edificio.

Las Asociaciones también pueden tener restricciones en ciertos vehículos como vehículos de trabajo, motocicletas, remolques de embarcaciones, etc.

Los ruidos después de la hora límite, animales molestos, olores, o hasta botes de aceite en tu automóvil pueden causarte problemas insospechados si vienes acostumbrado al mundo de las no-regulaciones. Y para cada caso hay una consecuencia.

Aplicación

Como hemos dicho, el futuro inquilino debe aplicar para ser aprobado por la Asociación.

Se le pedirá que llene un formulario y que conteste preguntas acerca de sus puestos de trabajo, sus direcciones anteriores y por qué ya no está más allí. Si Ud. Está aplicando, probablemente tendrá que proporcionar información financiera para una verificación de crédito. Y tenga por seguro que cualquier referencia que presente será verificada.

Puede ser que usted tenga todo listo para mudarse, pero si no ha recibido la aprobación de la Asociación, es imposible que ocupe la propiedad.

Este es el caso que nos cuenta Maria T. Vidal, Realtor en Miami:

 “Ya teníamos todo andando y sólo estábamos esperando la aprobación de la Asociación para que los inquilinos se mudaran al apartamento de mi cliente en Sunny Isles. Recuerdo que eso fue un día viernes. Mi teléfono suena el Lunes a primera hora. Al otro lado del teléfono, al mejor estilo de El Exorcista, me saluda Lidia, la Property Manager del edificio para informarme que los inquilinos no han sido aprobados por la Asociación.- “¿qué ha pasado Lidia?, se ven unos muchachos de buena presencia. No tienen record criminal ni mal estado financiero. Son extranjeros que viene a estudiar a la universidad. ¿Cuál ha sido el criterio para no aprobarlos?” Y allí es cuando Lidia me explica el por qué de la decisión: Dentro de las dos semanas estimadas para dicha aprobación, los futuros inquilinos (futuros digo, porque sabemos que la última palabra la tiene la Asociación) decidieron entrar a la piscina del edificio durante el fin de semana a tomar sol por su cuenta. Para que los dejaran pasar, le dijeron al personal de vigilancia que ellos ya habían alquilado pero que aún no se habían mudado. El vigilante les explica entonces que no tienen permitido el acceso en tanto que aún no están viviendo en el edificio. Los muchachos, dos australianos de 19 años, se las ingeniaron para entrar burlando la vigilancia. Al parecer pasaron un buen día de sol, hasta que uno de los vigilantes, en su ronda usual por las áreas recreativas, identificó a este par.

Llamo entonces a mi cliente para informarle que vamos a poner su apartamento en el mercado de nuevo, ya que los inquilinos no fueron aprobados. –No hay problema, me contesta él. Entonces me comunico con los inquilinos para informarles lo mismo. A los 15 minutos, recibo una llamada desde Australia. Era la madre de uno de ellos, en completo estado de shock, exigiéndome que le solucionara el problema a su hijo porque no tenía donde vivir. Primero gritaba, luego lloraba, hasta me pidió que los alojara YO en un hotel!!! Cuando finalmente pude calmarla, y después de dos conversaciones telefónicas subsiguientes el mismo día, fue que pudo medianamente entender, que si la Asociación dice NO, es NO”.

Más detalles en cuanto a los depósitos y fees comúnmente exigidos por las Asociaciones, en nuestro previo post DEPOSITOS Y MOVE-IN COSTS correspondiente a RENTAR EN MIAMI , nuestros Blog Series. Suscríbete aquí para recibirlo en tu email cada jueves.

Rentar en Miami: Depósitos y Costos de Mudanza (Move-In Costs)

Si está pensando en rentar en Miami, esté preparado para firmar un contrato de arrendamiento de un año ya que es lo más común, sobre todo en condominios serios. Últimamente las restricciones en cuanto al tiempo de los contratos se ha flexibilizado un poco más, permitiendo contratos de renta de una duración de 6 meses y en algunos casos, hasta 3 meses. En todo caso, esto no depende de lo que quiera o no el propietario. La duración de los contratos de renta forma parte de las restricciones de renta establecidas en el documento legal que rige la Asociación de Co-Propietarios o Condominio (conocida como “HOA” = Home Owners Association).

La injerencia de la Asociación de Co-Propietarios en las rentas es todo un Tema con el quizás no esté familiarizado y , aun siendo propietario, merece mucha atención. Se lo estaremos presentando en nuestras próximas entregas.

La cantidad de costos de entrada o “Move-In Costs” , es un cálculo que debe conocer antes de comenzar a buscar propiedad. ¿Qué se estila en Miami? La regla es: El primer mes, el último mes y un mes de depósito de seguridad; es decir, calcule tres meses equivalentes al canon de arrendamiento mensual para entrar en contrato. Si esto le suena algo elevado, ni intente mudarse a Dubai, donde debe pagar seis meses de renta por adelantado para mudarse.

Otros Depósitos:

 Hasta ahora, hemos pasado por un presupuesto que incluye 1 depósito de seguridad (conocido como “Security Deposit”). Este tipo de depósito no merece mayor explicación ya que es el monto de dinero que retiene el propietario para asegurarse de poder cubrir cualquier daño causado por el inquilino al momento de la entrega del inmueble.

Pero ¿qué hay de otros depósitos? Es usual que si tiene mascota (en el entendido que esa mascota no esté dentro de las restricciones de la Asociación de Co-Propietarios, y sea aceptada dentro del edificio) entonces deba pagar un depósito adicional por su mascota, conocido como “Pet Deposit”. Este monto está entre los $100 y $300. Si esta misma Asociación de Co-Propietarios estipula que, para cubrir cualquier posible daño a la áreas comunes del edificio, requiere cierto depósito de seguridad, entonces también pedirá un depósito, conocido como “Common Area Security Deposit” . Este último no está presente necesariamente en todos los condominios, ni tampoco le corresponde exclusivamente al inquilino o al propietario. Sobre quién debe hacerse cargo del pago del Common Area Security Deposit hay aun discusión, pero en todo caso, si el mismo está estipulado en los documentos legales de la Asociación, y ésta  lo exige, simplemente, o hay que pagar el depósito, o el potencial inquilino no es aprobado para mudarse al edificio. El monto va desde $500 hasta 1 mes del equivalente de renta.

Otros gastos asociados:

Siguiendo con los requerimientos de la Asociación de Co-Propietarios, el potencial inquilino debe pagar un monto (no reembolsable) a la Asociación, al momento de la aplicación de renta, conocido como “Application Fee” y va de $100 a $150 en promedio. Este monto es por aplicación individual: cada persona que aplica debe pagar este monto a la Asociación. En nuestros próximos posts estaremos ampliando este tema.

No en todos los edificios, pero, en la gran mayoría de los edificios en Downtown, Brickell, y zonas afines, es normal que la Asociación pida un “Move-In Fee”, que no es otra cosa que un monto para cubrir el tiempo de uso exclusivo del elevador, cualquier daño causado en la mudanza y hasta el tiempo del personal de seguridad a cargo de la vigilancia. El monto varía de $150 a $300, dependiendo del edificio, y este tampoco es rembolsable. Por último, para sorpresa de muchos, existe el llamado “Elevator Deposit” que es básicamente un cheque a nombre de la Asociación, el cual ellos retienen durante el tiempo que se esté usando el elevador para la mudanza. Si no hubo destrozos durante los traslados de muebles, su cheque le es devuelto, así que prepárese a escribir un cheque de mínimo $500 esperando que ningún espejo se rompa durante la mudanza.

La comisión del Realtor es el compromiso del Propietario, no del Inquilino. Es decir, si Ud. está buscando propiedad para rentar, no hay costo adicional cuando trabaja con un Realtor. Normalmente el Realtor representa a la parte con la que esté trabajando, por tanto es muy aconsejable que siempre vaya de la mano de su Realtor, tanto si es propietario como si es inquilino. Esta es la mejor forma hacer el proceso eficiente y evitar costosos errores por desconocimiento.

Servicios:

Lejos de la norma en algunas ciudades de Latinoamérica, donde la propiedad que estás rentando, incluye una línea de teléfono, conexión de electricidad o gas, o internet, aquí los servicios son a cuenta personal, es decir, la cuenta de electricidad, teléfono, internet, etc. son “personales”. Al mudarse, Ud. tiene que, o bien traspasar su cuenta a su nuevo domicilio, o en el caso que nos ocupa, debe abrir cuenta de los servicios a su nombre (personal) y direccionarlos a la residencia que acaba de rentar. La buena noticia es, que si al año decide mudarse, entonces lo que debe hacer es transferir a su nueva residencia.

En cuanto a los costos de “set-up” o conexión de servicios, debe estar preparado para saber que nada es gratis. Cada proveedor de servicios tiene su tarifa por conexión y, además, en al caso de la electricidad, si es nuevo y no tiene historial de crédito seguramente le pedirán un depósito. Como normalmente lo que nos cuesta más dinero suele ser lo más eficiente, es de esperar que la conexión de servicios sea lo más rápido posible. ¡Y así es!, se sorprenderá de lo rápido que funciona.

Cuando estás trabajando con un Realtor en la búsqueda de la renta, ese Realtor normalmente te facilita todos las páginas web y links que debes usar para tu “set up” de servicios.

TIP: como regla general, si existe la palabra FEE, no es reembolsable. Si la palabra es DEPOSIT, es reembolsable.

Al seguirnos durante este mes cada jueves estaremos dando nueva información imprescindible, tanto si está considerando alquilar en Miami como si ya posee una propiedad residencial con intenciones de rentarla. Puede suscribirse aquí para recibir cada jueves un nuevo post directo en su e-mail.

Rentar en Miami

La ciudad de Miami se ha convertido en un Objeto del Deseo para muchos emigrantes. El hecho de que su ambiente sea un tanto “tropical” , no quiere decir que las reglas para alquilar vivienda también lo sean.

Cuando hablamos de un contrato de Arriendo o Arrendamiento en Miami, el término correcto es hablar de un “Lease”. La diferencia entre un contrato de Arrendamiento o Renta y un Lease, es que en el momento en que el acuerdo de Renta entre las partes ha sido por escrito, pasa a llamarse técnicamente Lease. Rights And Duties Of Tenants And Landlords. The Florida Bar

El instrumento legal que dicta los deberes y derechos tanto de inquilinos como de propietarios, se llama “The Florida Residential Landlord Tenant Act” y forma parte de los Estatutos de Florida.

Dicho esto, Tenga en cuenta que un contrato de arrendamiento (o Lease Agreement) es un contrato legalmente vinculante y es difícil de romper sin incurrir en graves consecuencias. Usted podría acabar en los tribunales , su historial de crédito podría verse seriamente afectado y es posible que tenga dificultades para alquilar de nuevo.

Más aun, aunque las leyes en Estados Unidos típicamente buscan favorecer los derechos del inquilino, cada Estado se rige por sus requerimientos particulares en términos de regulación de renta. El mercado de renta en esta ciudad es considerado Pro-propietario, lo cual no quiere decir que los derechos del inquilino sean subestimados, pero hay que tomar en cuenta que ante incumplimiento de contrato, el procedimiento legal de “Eviction” o Desalojo, es un procedimiento fácilmente aplicable y comúnmente utilizado.

Por eso, aunque puede ir por su propia cuenta en la búsqueda y durante el proceso de un arrendamiento, lo más aconsejable es que vaya de la mano de un Realtor Licenciado desde el principio para no cometer errores por ignorancia o desconocimiento.

Durante este mes estaremos tratando temas como ¿cuánto y cuáles son los costos para “move-in” o mudanza? ¿cómo se acostumbra a manejar el depósito? ¿cuáles son las restricciones de la Asociación de Co-propietarios? ¿quién finalmente aprueba o no aprueba al futuro inquilino? ¿cómo se debe presentar la información para la aplicación de renta?

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